Logg inn
Odelsrett er et komplekst rettsområde, som også for mange kanskje oppleves som fjernt. Synes du det er utfordrende å forstå hva odelsrett er og hvordan det fungerer? Da har du kommet til rett sted! I dette blogginnlegget skal vi dykke ned i hva odelsrett er, hvordan det oppstår, og hvem som har odelsrett, samt hva prioriteten blant dem er.
Hva er odelsrett?
Odelsrett er en form for fortrinnsrett til en landbrukseiendom, der enkelte av etterkommerne av nåværende eier har rett til å kjøpe eiendommen foran andre kjøpere. En forutsetning for at det skal hvile odelsrett på en landbrukseiendom, er at eiendommen anses som det vi kaller en odelseiendom. For at en eiendom skal anses som en odelseiendom, må den oppfylle to krav som følger av odelsloven, nemlig et arealkrav og et krav til eiertid.
Arealkravet
Arealkravet følger av odelsloven § 2 (1). Bestemmelsen fastsetter at en eiendom blir regnet som odlingsjord når fulldyrket eller overflatedyrket jord på eiendommen er over 35 dekar eller det produktive skogarealet på eiendommen er over 500 dekar. Det er altså to alternative vilkår som medfører at arealkravet er oppfylt.
- Det første alternative vilkåret er at fulldyrket eller overflatedyrket jord på eiendommen over 35 dekar.
- Det andre alternative vilkåret er at det produktive skogarealet på eiendommen er over 500 dekar.
Hvis ett av disse to vilkårene er oppfylt, vil arealkravet være oppfylt. Når arealkravet er oppfylt, sier vi at eiendommen er odlingsjord.
Kravet til eiertid
For at det skal være odelsrett på eiendommen er det ikke tilstrekkelig at eiendommen er odlingsjord. Eiendommen må være det vi kaller odelsjord, altså en odelseiendom, noe som forutsetter at lovens krav til eiertid også er oppfylt.
Kravet til eiertid følger av odelsloven § 7 (1), som fastsetter at odelsrett oppstår når odleren har vært eier med full eiendomsrett i 20 år. Dette betyr at kravet til eiertid vil være oppfylt når eieren har eid odlingsjord i 20 år. Etter disse 20 årene anses eiendommen som en odelseiendom og det oppstår odelsrett. Perioden på 20 år kalles odelshevdstid.
Utgangspunktet for kravet til eiertid er ifølge odelsloven § 7 (1) at en og samme eier må eie odlingsjord i 20 år sammenhengende for at eiendommen skal regnes som en odelseiendom. Odelsloven § 10 (1) fastsetter imidlertid at «går eiendommen før odelshevdstiden er ute over til en ny eier som i rett nedstigende linje slekter på den forrige eieren, kan eiertidene regnes sammen.» Dette betyr at eiertidene for to eller flere eiere som er i rett nedstigende slekt kan legges sammen. Altså, hvis eiendommen overføres før det har gått 20 år, kan eiertidene for de to eierne legges sammen dersom den nye eieren er i rett nedstigende slekt med den forrige eieren. At den nye eieren er i rett nedstigende slekt med den forrige betyr at den nye eieren må være barn eller barnebarn av den forrige eieren. Regelen i odelsloven § 10 (1) betyr i praksis at så lenge odlingsjord til sammen har blitt eid i 20 år av eiere som er i rett nedstigende slekt, vil eiendommen anses som en odelseiendom.
Eksempel på krav til eiertid
La oss se på et eksempel på hvordan dette fungerer i praksis. Vi ser for oss at Peder eier en eiendom som oppfyller arealkravet i odelsloven § 2, slik at den regnes som odlingsjord. Peder eier eiendommen i 15 år og selger den så til sin datter, Merete. Siden Merete er i rett nedstigende slekt med Peder, kan deres eiertider etter odelsloven § 10 (1) regnes sammen. Ettersom kravet til eiertid er 20 år, vil eiendommen bli regnet som en odelseiendom når Merete har eid den i 5 år, fordi hun og faren Peder da til sammen har eid eiendommen i 20 år.
Odelsrett og odelsprioritet
Når en eiendom er en odelseiendom, er det bestemte etterkommere av eieren som har odelsrett. Disse etterkommerne har odelsrett i en bestemt prioritetsrekkefølge og det er dette vi kaller odelsprioritet. Odelsprioriteten avgjør i hvilken rekkefølge odelsrettshaverne har rett til å overta eiendommen. I vurderingen av odelsrett til en eiendom er det derfor to spørsmål vi må stille oss:
- Hvem har odelsrett?
- Og hva er odelsprioriteten mellom dem?
Det er viktig å være bevisst på at dette er to forskjellige spørsmål. Hvem som har odelsrett, er en egen vurdering og har ingenting med odelsprioritet å gjøre. Først når vi har identifisert alle etterkommerne som har odelsrett, kan vi gå videre til å besvare spørsmålet om odelsprioritet.
Hvem har odelsrett?
Hvem som har odelsrett til en odelseiendom, følger av odelsloven § 8 (1). Bestemmelsen fastsetter at «utenom odleren får også etterkommerne hans odelsrett dersom noen av foreldrene har eid hele eiendommen med odel eller noen av besteforeldrene er siste eier av hele eiendommen med odel.» Etterkommere får altså odelsrett hvis ett av to alternative vilkår er oppfylt.
- For det første får etterkommere odelsrett hvis en av deres foreldre har eid eiendommen med odel. Dette innebærer at barn av nåværende og tidligere eiere får odelsrett.
- For det andre får etterkommere odelsrett hvis en av besteforeldrene er den siste eieren av eiendommen med odel. Med dette menes at barnebarn av nåværende eier får odelsrett.
Eksempel på odelsrett
La oss se på et eksempel for å illustrere hvordan denne bestemmelsen fungerer i praksis. Kari overtok for noen år siden en odelseiendom fra sin mor Grete. I tillegg til Kari har Grete de yngre barna Mari og Erik, der Erik er yngst. Kari har to sønner, Ola og Ole og Ola er eldst. Ola har to barn, Rune og Nils, der Rune er eldst, og Nils har igjen datteren Sara. Karis søster Mari har barna Anette og Harald.
For å få oversikt over situasjonen kan det være lurt å sette opp en oversikt:
Ifølge odelsloven § 8 (1) er det barn av nåværende eier og tidligere eiere og barnebarn av nåværende eier som får odelsrett. Kari er den nåværende eieren, og siden hennes mor har eid eiendommen vil hun ha odelsrett. Det vil også Karis barn og barnebarn. Vi ser på oversikten at Kari har barna Ola og Ole og barnebarna Rune og Nils. Disse fire vil dermed ha odelsrett. Grete har tidligere vært eier av eiendommen, og hennes andre barn vil ha odelsrett. Oversikten viser at Grete har barna Erik og Mari i tillegg til Kari. Ifølge odelsloven § 8 (1) vil Erik og Mari i tillegg til Kari ha odelsrett. Sara, Anette og Harald har verken foreldre som har eid eiendommen eller besteforeldre som er siste eier av eiendommen og de har derfor ikke odelsrett.
Odelsprioritet
Odelsprioritet dreier seg om hvilken prioritet odelsrettshaverne har, altså i hvilken rekkefølge de har rett til å ta eiendommen på odel. Reglene om odelsprioritet følger av odelsloven § 12 (1). Bestemmelsen fastsetter at «av etterkommerne til odleren går eldre søsken foran yngre med seg og sin linje.» Med dette oppstiller bestemmelsen to prinsipper for odelsprioritet, nemlig aldersprinsippet og linjeprinsippet. Aldersprinsippet innebærer at eldre søsken går foran yngre, mens linjeprinsippet innebærer at eldre søsken går foran de yngre både med seg og sin linje. At eldre søsken går foran de yngre med både seg og sin linje betyr at eldre søsken og deres barn går foran de yngre søsknene.
Eksempel på odelsprioritet
La oss se på hvordan odelsprioriteten blir i det tidligere eksempelet. Kari er det eldste barnet til Grete, og dette betyr at hun som følge av aldersprinsippet har prioritet foran Mari og Erik. Som følge av linjeprinsippet vil også Karis etterkommere med odelsrett, som er Ola, Ole, Rune og Nils, ha prioritet foran Mari og Erik. Siden Ola er eldre enn Ole, vil han på grunn av aldersprinsippet ha bedre prioritet enn Ole. Som følge av linjeprinsippet vil også Olas barn, Rune og Nils, ha bedre prioritet enn Ole. Siden Rune er eldre enn Nils, vil han på grunn av aldersprinsippet ha best prioritet av de to. Mari er eldre enn Erik, og hun vil dermed ha bedre prioritet enn han som følge av aldersprinsippet.
Den endelige prioritetsrekkefølgen blir da:
Kari, Ola, Rune, Nils, Ole, Mari, Erik
Vil du lære mer om odelsrett? Sjekk ut eksamenskurset vårt i Eiendomsmegling II nedenfor!
Fortsett med Facebook