Konsesjon er et sentralt tema ved omsetning av eiendom, men det er likevel kanskje ikke et begrep du er så godt kjent med. Siden konsesjon er et komplekst tema med mange regler å holde styr på, kan det være utfordrende å få oversikt over. Men fortvil ikke, vi er her for å hjelpe! I dette blogginnlegget skal vi se nærmere på hva konsesjon er, og gå gjennom reglene om konsesjonsplikt og konsesjonsfrihet.
Hva er konsesjon?
Med konsesjon menes tillatelse til å erverve en eiendom. Når en eiendom blir solgt, er utgangspunktet at den nye eieren må søke konsesjon, altså søke om tillatelse til å få erverve eiendommen. Dette er kanskje fjernt for mange, og det er ikke så rart, fordi det finnes en rekke unntak som medfører at de fleste erverv av eiendommer er fritatt fra konsesjonsplikten. Likevel kan det være nyttig å kjenne til reglene, ettersom det finnes eiendommer som er underlagt konsesjonsplikten, slik at nye eiere må søke konsesjon.
En viktig grunn til å kjenne til konsesjonsreglene, er at konsesjon er et vilkår for tinglysing. Dette følger av konsesjonsloven § 15, som fastsetter at erverv som krever konsesjon, kan ikke tinglyses eller matrikkelføres med mindre konsesjon er gitt. Dette betyr at i tilfeller der en eiendom som er konsesjonspliktig selges, kan ikke kjøperens erverv av eiendommen tinglyses i grunnboken før det er gitt konsesjon. Kjøperen vil dermed ikke få rettsvern for sitt eierskap før konsesjon er gitt.
Konsesjonsplikt
Hovedregelen om konsesjonsplikt fremgår av konsesjonsloven § 2 (1). Bestemmelsen fastsetter at fast eiendom kun kan erverves med konsesjon. Utgangspunktet er dermed at alle erverv av eiendom er konsesjonspliktige, uavhengig av hva slags type eiendom det er snakk om. Som et utgangspunkt må det altså alltid søkes konsesjon ved erverv av en eiendom.
Konsesjonsfrihet
Selv om erverv av eiendom i utgangspunktet alltid er konsesjonspliktig, oppstiller konsesjonsloven flere unntak som fritar erverv av eiendom fra konsesjonsplikten. De mest relevante unntakene følger av konsesjonsloven §§ 4 (1) nr. 4 og 5 (1) nr. 1 og nr. 2, samt forskrift om konsesjonsfrihet § 1.
Unntaket i § 4 (1) nr. 4
Unntaket som følger av konsesjonsloven § 4 (1) nr. 4 er et unntak på bakgrunn av eiendommens karakter. Det betyr at erverv av eiendommen er fritatt fra konsesjonsplikten som følge av forhold på selve eiendommen. Konsesjonsloven § 4 (1) nr. 4 fastsetter nemlig at konsesjon ikke er nødvendig ved erverv av bebygd eiendom som ikke er over 100 dekar, der fulldyrket og overflatedyrket jord ikke er mer enn 35 dekar. Hvorvidt eiendommen er fritatt fra konsesjonsplikten etter denne bestemmelsen avhenger altså av størrelsen på den og hvor stort areal som utgjør fulldyrket eller overflatedyrket jord.
For at et erverv skal omfattes av unntaket i konsesjonsloven § 4 (1) nr. 4 må to vilkår være oppfylt. For det første må eiendommen ikke være større enn 100 dekar. I tillegg kan eiendommen ikke ha mer enn 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord. For at ervervet av eiendommen skal være fritatt fra konsesjonsplikten, må begge disse vilkårene være oppfylt. Med andre ord, hvis eiendommen ikke er større enn 100 dekar, men har mer enn 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord, kommer unntaket ikke til anvendelse og det må søkes konsesjon. Tilsvarende gjelder hvis det er motsatt, slik at eiendommen er større enn 100 dekar, men det er mindre enn 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord.
Det er dette unntaket som medfører at alminnelige boligeiendommer normalt sett ikke omfattes av konsesjonsplikten, ettersom disse sjelden er større enn 100 dekar eller har mer enn 35 dekar fulldyrket og overflatedyrket jord.
Unntakene i § 5 (1) nr. 1 og nr. 2
Unntakene som følger av konsesjonsloven § 5 (1) nr. 1 og nr. 2 er unntak på bakgrunn av erververens egenskaper. Med dette mener vi at erverv av eiendommen er fritatt fra konsesjonsplikten som følge av egenskaper ved personen som erverver den.
Ifølge konsesjonsloven § 5 (1) nr. 1 er erverv av eiendom fritatt fra konsesjon når erververen er ektefelle av eller i slekt med eieren eller ektefellen til eieren. Dersom noen kjøper eller overtar en eiendom av sin ektefelle eller en de er i slekt med, eventuelt at de er i slekt med ektefellen til den tidligere eieren, trenger de ikke å søke konsesjon.
Etter § 5 (1) nr. 2 er erverv konsesjonsfritt når erververen er odelsberettiget til eiendommen. Den som erverver en eiendom på odel, trenger altså ikke søke konsesjon.
Konsesjonsfriheten som følger av konsesjonsloven § 5 (1) nr. 1 og nr. 2 vil i noen tilfeller være betinget av at erververen oppfyller en boplikt. Dette vil ifølge konsesjonsloven § 5 (2) være i tilfeller der ervervet gjelder bebygd eiendom der fulldyrket eller overflatedyrket jord er mer enn 35 dekar eller eiendommen består av mer enn 500 dekar produktiv skog. Boplikt blir altså aktuelt når eiendommen er bebygd og den har en av to alternative egenskaper. Det første alternativet er at den består av mer enn 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord. Det andre alternativet er at den består av mer enn 500 dekar produktiv skog.
Hvis eiendommen er bebygd og har en av disse to alternative egenskapene, vil ervervene nevnt i nr. 1 og nr. 2 kun være fritatt fra konsesjonsplikten dersom erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bebor den i minst fem år. Denne boplikten er det vi kaller personlig boplikt. Det betyr at erververen selv må bo på eiendommen i fem år for at konsesjonsfriheten skal gjelde. Boplikten kan ikke oppfylles ved at noen andre enn erververen bor på eiendommen.
Unntak i forskrift om konsesjonsfrihet § 1
Unntaket i forskrift om konsesjonsfrihet § 1 oppstiller konsesjonsfrihet for en rekke ulike boligtyper. Bestemmelsen fastsetter nemlig at konsesjon ikke er nødvendig når ervervet gjelder bestemte boligtyper som listes opp i bokstav a. til o. De mest sentrale unntakene er de som følger av bokstav a., b. og e. Ifølge bestemmelsene er henholdsvis eierseksjoner, aksjeleiligheter og borettslagsboliger fritatt fra konsesjonsplikten.
Vil du lære mer om konsesjonsplikt og konsesjonsfrihet? Sjekk ut kurset vårt i Eiendomsmegling II ved å trykke på knappen nedenfor!
