Kjøp og salg av bolig er to svært vanlige transaksjoner de aller fleste skal gjennom en gang i løpet av livet. I forbindelse med disse transaksjonene oppstår det ikke sjelden en konfliktsituasjon mellom kjøper og selger. Ofte dreier konflikten seg om mangler ved boligen, men hva skal egentlig til for at det foreligger en mangel?

Når kan det foreligge en mangel?

Reglene om mangler i forbindelse med kjøp av bolig fremgår av avhendingsloven. Det følger av reglene i avhendingsloven at det kan foreligge en mangel ved bolig i to tilfeller. For det første kan det foreligge en mangel der boligen ikke er i rett stand. Dessuten kan det foreligge en mangel når det foreligger opplysningssvikt på selgerens side. 

Eiendommens tilstand 

Selgeren har ved boligkjøp etter avhendingsloven § 4-8 (1) en plikt til å levere eiendommen i rett stand. Hvis selger ikke oppfyller denne plikten, kan det foreligge en mangel. For å kunne vurdere om det foreligger en mangel på bakgrunn av eiendommens tilstand, må vi først og fremst forstå hva som menes med “rett stand.”

Avtalen

Utgangspunktet er ifølge avhendingsloven § 3-1 (1) at eiendommen skal samsvare med kravene til kvalitet og utrustning som følger av avtalen. I tilfeller der kjøper og selger har avtalt hvilken kvalitet og hvilket tilbehør eiendommen skal ha, vil eiendommen dermed være i rett stand når den har den avtalte kvaliteten og det avtalte tilbehøret. 

Hva som er rett stand avhenger dermed for det første av den skriftlige kjøpekontrakten mellom partene. Dessuten vil eventuelle muntlige avtaler og andre opplysninger som er gitt om eiendommen ha betydning for hva som anses som avtalt. Blant annet vil opplysningene som er gitt i salgsdokumentasjonen, for eksempel salgsoppgaven, måtte legges til grunn som avtalte vilkår. 

Hvis selgeren for eksempel i salgsoppgaven opplyste om at badet er pusset opp for to måneder siden, må det anses som avtalt at eiendommen skal ha et nyoppusset bad. Dersom det på et senere tidspunkt viser seg at badet ikke har blitt pusset opp på ti år, er ikke eiendommen i samsvar med det som er avtalt. I et slikt tilfelle er ikke eiendommen i rett stand og det foreligger en mangel.

Avhendingslovens regler

I tilfeller der kjøper og selger ikke har avtalt noe særskilt om eiendommens tilstand og tilbehør, følger det av avhendingsloven § 3-1 (1) at hvorvidt eiendommen er i rett stand må vurderes på bakgrunn av reglene i lovens §§ 3-2 til 3-6. 

Blant annet følger det av avhendingsloven § 3-2 (1) at eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Mangelsvurderingen vil dermed variere fra situasjon til situasjon og avhenger av hva kjøperen kunne forvente. 

Etter avhendingsloven § 3-3 (2) kan eiendommen også ha en mangel hvis bygninger på eiendommen har et mindre areal enn det som er opplyst av selgeren eller medhjelperne til selgeren. Dette forutsetter imidlertid at avviket er større enn 2% og utgjør minst en kvadratmeter. Bestemmelsen fastsetter til slutt at det likevel ikke er en mangel hvis selgeren beviser at kjøperen ikke la vekt på opplysningen. 

Opplysningssvikt

Ifølge avhendingsloven kan eiendommen også ha en mangel på bakgrunn av det vi kaller opplysningssvikt. Reglene om slik opplysningssvikt fremgår av lovens §§ 3-7 og 3-8. 

Mangelfulle opplysninger

Avhendingsloven § 3-7 fastsetter at det kan foreligge en mangel hvis selgeren har gitt mangelfulle opplysninger om eiendommen. At selgeren har gitt mangelfulle opplysninger om eiendommen betyr at vedkommende har latt være å gi kjøperen bestemte opplysninger. 

For at mangelfulle opplysninger skal utgjøre en mangel, må fem vilkår være oppfylt.

• Det første vilkåret er at det må foreligge en omstendighet ved eiendommen. Med omstendighet menes det at det må foreligge et forhold som påvirker bruken av eiendommen negativt. 
• Videre er det et vilkår at selgeren kjente til eller måtte kjenne til omstendigheten. Dette innebærer at selgeren enten hadde kunnskap om forholdet eller ikke hadde det, men burde hatt det. Vi sier at selgeren burde ha hatt kunnskap om forholdet hvis det ikke er noen rimelig grunn til at vedkommende ikke skal ha slik kunnskap.
• Kjøperen må også ha hatt grunn til å regne med å få opplysning om omstendigheten. Hvorvidt kjøperen har grunn til å regne med å få en opplysning avhenger blant annet av hvor stor betydning opplysningen vil ha for kjøperen. For at opplysningen skal anses å ha tilstrekkelig betydning for kjøperen, sier vi at den må handle om selve eiendommen og bruken av denne. 
• Det fjerde vilkåret er at kjøperen ikke må ha fått opplysning om omstendigheten.
• Til slutt er det et vilkår at den mangelfulle opplysningen har virket inn på avtalen. Det at selger ikke har gitt opplysningen, må med andre ord ha påvirket avtaleinngåelsen. Dette vil for eksempel være tilfellet hvis kjøper ikke ville ha kjøpt eiendommen hvis vedkommende hadde fått opplysningen. Tilsvarende gjelder hvis kjøperen ville ha betalt en lavere kjøpesum eller gjort andre avtalevilkår gjeldende hvis vedkommende hadde fått opplysningen.

Uriktige opplysninger

Etter avhendingsloven § 3-8 kan det foreligge en mangel hvis selgeren har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Selgeren har da gitt kjøperen opplysninger, men disse stemmer ikke med realiteten. 

En forutsetning for at uriktige opplysninger skal utgjøre en mangel, er at fire vilkår som følger av avhendingsloven § 3-8 er oppfylt. 

• Først og fremst må selgeren ha gitt kjøperen en opplysning. For at informasjon fra selger til kjøper skal anses som en opplysning etter denne bestemmelsen må den være konkret og spesifisert. Dessuten må kjøperen ha hatt grunn til å stole på opplysningen.
• Opplysningen må videre gjelde en omstendighet ved eiendommen. Dette innebærer at opplysningen må knytte seg til et spesifikt forhold som påvirker bruken av eiendommen.
• Det tredje vilkåret er at de faktiske forholdene ikke stemmer med opplysningen selgeren har gitt. Her er det tilstrekkelig at selgeren har gitt en opplysning om en omstendighet som i virkeligheten ikke er som opplyst. 
• Avslutningsvis må man kunne gå ut ifra at opplysningen har virket inn på avtalen og at de ikke i tide er rettet på en tydelig måte. At opplysningen har virket inn på avtalen betyr at den må ha påvirket avtaleinngåelsen. Dette er tilfellet hvis kjøperen ikke hadde kjøpt eiendommen eller hadde kjøpt den til en annen kjøpesum, eventuelt på andre avtalevilkår, hvis den uriktige opplysningen ikke hadde blitt gitt. I tillegg har ikke selgeren korrigert opplysningen overfor kjøper før avtalen ble inngått. 

Ønsker du å lære mer om avhendingslovens regler i forbindelse med kjøp og salg av bolig?? Test ut kurset vårt i Eiendomsjus 1 gratis nedenfor!