Jobben til en eiendomsmegler er å bidra ved kjøp og salg av fast eiendom, som gjøres gjennom det som kalles et eiendomsmeglingsoppdrag. Men hva består egentlig et eiendomsmeglingsoppdrag av? Det skal du få du svar på her 😉

Hva er et eiendomsmeglingsoppdrag?

Hovedformålet med et eiendomsmeglingsoppdrag er å koble sammen to parter i en avtale om kjøp av fast eiendom. Et eiendomsmeglingsoppdrag går derfor ut på at eiendomsmegleren skal skaffe en avtalepartner til oppdragsgiveren.

For å finne en avtalepartner må eiendomsmeglingsforetaket gjennomføre en rekke oppgaver. Disse oppgavene kan grupperes i ulike faser av eiendomsmeglingsoppdraget, og vi skiller typisk mellom:

• Den salgsforberedende delen av oppdraget
• Selve salgsforhandlingene
• Etterarbeidet i eiendomsmegleroppdraget

Salgsforberedelser

Eiendomsmeglingsoppdraget starter med at det blir inngått en oppdragsavtale mellom en selger og et eiendomsmeglingsforetak.

Deretter begynner den salgsforberedende delen av oppdraget. I denne fasen må eiendomsmegleren:

1. Dra på befaring, altså undersøke eiendommen som skal selges, og innhente opplysninger om eiendommen fra ulike kilder.
2. Eiendomsmegleren må dessuten utarbeide en salgsoppgave og annonser, samt holde visninger.

Salgsoppgaven

Salgsoppgaven beskriver eiendommen oppdraget gjelder og er en viktig del av eventuelle kjøperes beslutningsgrunnlag. Derfor er det viktig at den utarbeides i tråd med de kravene som oppstilles i eiendomsmeglingsloven og eiendomsmeglingsforskriften. 

I eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) fastsettes det at salgsoppgaven må være skriftlig og inneholde et minimum av opplysninger. Bestemmelsen lister opp fjorten punkter med opplysninger om eiendommen og forhold ved oppdraget som må inkluderes. For eksempel må salgsoppgaven inneholde opplysninger om tinglyste forpliktelser, eiendommens registerbetegnelse og bebyggelsens arealer. 

Eiendomsmeglingsforskriften § 6-2 bestemmer må salgsoppgaven også må inneholde nærmere opplysninger om forhold ved oppdragstakeren og budgivning.

Annonser

Verken eiendomsmeglingsloven eller eiendomsmeglingsforskriften har konkrete regler om annonser. Likevel gir noen av de generelle lov- og forskriftsbestemmelsene retningslinjer for utarbeidelsen.

• For eksempel må annonser etter eiendomsmeglingslovens formålsbestemmelse i § 1-1 utformes slik at de bidrar til sikker, ordnet og effektiv omsetning. Dette gjør de dersom de inneholder korrekte opplysninger, slik at aktuelle kjøpere får realistiske forventninger.  

Også markedsføringsloven og forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig gir retningslinjer for utforming av annonser.

• Disse er blant annet at annonsene må inneholde opplysninger om eiendommens areal og totalpris. Opplysningene som gis må i tillegg være klare, tydelige og så fullstendige som mulig.

Det er også viktig at annonsen er selgende og appellerer til de som faktisk kan ha interesse i eiendommen, slik at den bidrar til at interessenter kommer på visning. 

I faget Jus og Eiendomsmegling er det avgjørende å få kontroll på juridisk metode. Her får du en rask innføring 🤗

Salgsforhandlinger

Når megleren har gjennomført oppgavene i den salgsforberedende delen av et eiendomsmeglingsoppdrag, har forhåpentligvis noen blitt interessert i å kjøpe eiendommen. Da kan salgsforhandlingene starte.

Vanligvis foregår salgsforhandlingene i form av budgivning, som til slutt resulterer i at en kjøper og selger inngår en avtale om kjøp av fast eiendom. I denne fasen av oppdraget må eiendomsmegleren forholde seg til spesifikke regler for budgivning.

Budgivning

Med hjemmel i eiendomsmeglingsloven § 6-10 er det i eiendomsmeglingsforskriften oppstilt regler om budjournal og om eiendomsmeglerens plikter ved budgivning. 

Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 fastsetter at eiendomsmegleren skal sørge for en forsvarlig avvikling av budrunden og avpasse tempoet, slik at både oppdragsgiver og interessenter kan ta beslutninger basert på et forsvarlig grunnlag.

• Dette innebærer blant annet at megleren må oppfordre oppdragsgiveren til å ikke ta imot bud direkte fra budgivere. Slike bud har ofte kort frist, noe som kan resultere i at selgeren ikke har et forsvarlig beslutningsgrunnlag. 

Eiendomsmegleren skal dessuten kun formidle bud, aksepter og avslag som blir gitt skriftlig. Dette betyr at:

• Bud, aksept eller avslag som gis muntlig ikke kan formidles.
• Megleren kan heller ikke formidle bud som har kortere akseptfrist enn til klokken 12.00 første virkedag etter den siste annonserte visningen. Hvis siste visning er en torsdag, kan akseptfristen tidligst være fredag klokken 12.00 for at eiendomsmegleren skal kunne formidle budet til oppdragsgiveren.

Ifølge eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 skal alle bud som mottas av et eiendomsmeglingsforetak føres i en budjournal. Budjournalen skal inneholde opplysninger som:

• Når budet er mottatt
• Budgiverens navn, adresse og telefonnummer
• Budets størrelse, forbehold og akseptfrist, samt tidspunktet for eventuell aksept eller avslag av det

Eiendomsmeglingsforskriften § 6-4 bestemmer at kjøper og selger skal få en kopi av budjournalen rett etter handelen mellom dem har kommet i stand. Budgivere som har lagt inn bud på eiendommen kan også kreve å få en anonymisert kopi av budjournalen som ikke viser ikke hvem som har lagt inn bud.

Etterarbeid

Selv om salgsforhandlingene er over og handel har kommet i stand, er ikke oppdraget over. Eiendomsmegleren har nemlig oppgaver knyttet til etterarbeidet ved salget.

I etterarbeidet i et eiendomsmegleroppdrag må eiendomsmegleren typisk:

• Utforme skriftlig kjøpekontrakt
• Bistå i forbindelse med økonomisk oppgjør og overtakelse
• Samt bistå i forbindelse med hjemmelsoverføring

Nå har vi gått gjennom hva et eiendomsmeglingoppdrag består av, og det er mye å huske på i alle fasene. I tillegg kan det være utfordrende å skaffe seg oversikt over alt det resterende av pensum i Jus og eiendomsmegling – nettopp dette kan vårt eksamenskurs hjelpe deg med!